聚焦地产行业收租资产系列报告之十一:理性消费驱动下,奥莱REITs投资正当时。奥莱季节性特点明显,国内奥莱Q2-3为淡季,Q1、Q4为旺季,主要因重大节假日(如春节、国庆等)和促销季(如“双十一”)是销售高峰期,这些时点所在的秋冬季(对应Q4、Q1)客单较高而往往呈现更高销售业绩;春夏两季(对应Q2、Q3)受节假日较少、货品单价较低、以及高温雨季等因素影响,销售业绩呈现淡季特征。相较于盒子的传统 MALL 商业,奥莱一般为开放式的购物空间,契合奥莱“休闲购物”基因,成为周边客群“半日游”式体验度假地,利于提升客单价水平。投资建议:国内奥莱市场进入存量时代,竞争格局已相对稳定,头部集中度仍有提升空间;存量优质奥莱在品牌引入、运营管理、资本实力等方面存在一定壁垒,具备先发优势,造就优质奥莱项目稀缺性。
聚焦地产行业收租资产系列报告之十一:理性消费驱动下,奥莱REITs投资正当时。奥莱季节性特点明显,国内奥莱Q2-3为淡季,Q1、Q4为旺季,主要因重大节假日(如春节、国庆等)和促销季(如“双十一”)是销售高峰期,这些时点所在的秋冬季(对应Q4、Q1)客单较高而往往呈现更高销售业绩;春夏两季(对应Q2、Q3)受节假日较少、货品单价较低、以及高温雨季等因素影响,销售业绩呈现淡季特征。相较于盒子的传统 MALL 商业,奥莱一般为开放式的购物空间,契合奥莱“休闲购物”基因,成为周边客群“半日游”式体验度假地,利于提升客单价水平。投资建议:国内奥莱市场进入存量时代,竞争格局已相对稳定,头部集中度仍有提升空间;存量优质奥莱在品牌引入、运营管理、资本实力等方面存在一定壁垒,具备先发优势,造就优质奥莱项目稀缺性。
聚焦地产行业收租资产系列报告之十一:理性消费驱动下,奥莱REITs投资正当时。奥莱季节性特点明显,国内奥莱Q2-3为淡季,Q1、Q4为旺季,主要因重大节假日(如春节、国庆等)和促销季(如“双十一”)是销售高峰期,这些时点所在的秋冬季(对应Q4、Q1)客单较高而往往呈现更高销售业绩;春夏两季(对应Q2、Q3)受节假日较少、货品单价较低、以及高温雨季等因素影响,销售业绩呈现淡季特征。相较于盒子的传统 MALL 商业,奥莱一般为开放式的购物空间,契合奥莱“休闲购物”基因,成为周边客群“半日游”式体验度假地,利于提升客单价水平。投资建议:国内奥莱市场进入存量时代,竞争格局已相对稳定,头部集中度仍有提升空间;存量优质奥莱在品牌引入、运营管理、资本实力等方面存在一定壁垒,具备先发优势,造就优质奥莱项目稀缺性。核心数据:目前国内奥莱资产整体折现率/资本化率高于购物中心,主要系奥莱业态以与商户销售额挂钩的联营收入为主要收益来源,收入波动性较强且对运营能力要求更高,投资者通常要求更高风险补偿,资本化率亦比同区位购物中心高约 50bps;我们对比国内消费类REITs的租金坪效与估值单价,中金唯品会奥莱REIT均保持领先,旗下的宁波项目平均联营扣率相对较高,2023-2024年NOI收益率均在77%以上,体现项目对客流的吸引力、商户认可度水平、运营商的运营能力,以及对品牌的议价能力。
本报告由平安证券发布,发布于 2026 年。
覆盖 2026 年,全文共 29 页。
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适合行业研究员、战略规划、投资人等读者参考。
重点分析了REITs、地产、消费等议题。